¡Si se puede! (III) Nulidad del contrato de hipoteca.

Dice el art. 1256, CC: “Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo”. Muchos firmantes de hipotecas no sabían que hipotecaban como garantía de la compra toda su propiedad presente y futura hasta el día de su muerte. Por lo tanto hubo error. Dice el art. 1257: “Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiere sido la causa principal del mismo. El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección”. Esa condición era la PURA SUBSTANCIA de la hipoteca y por ello la invalida. 2.- Alquiler subsidiario por el uso de la vivienda Como EL CONTRATO DE HIPOTECA ES NULO estamos ante la HIPOTECA QUE NUNCA EXISTIÓ. Como el préstamo era hipotecario, sin HIPOTECA, causa del préstamo, estamos ante el PRÉSTAMO QUE NUNCA EXISTIÓ, por carecer de causa. Como el contrato de compra se vinculó a la HIPOTECA QUE NUNCA EXISTIÓ, estamos ante la COMPRA QUE NUNCA EXISTIÓ. El resultado final es que no hubo ninguna vinculación del NO PROPIETARIO con el NO VENDEDOR y con el NO HIPOTECANTE. La relación económica subsistente existe 1.- entre el banco que aportó el dinero y el vendedor que se lo quedó; por eso el piso es del banco. 2.- entre el banco y el NO COMPRADOR que firmo la NO HIPOTECA que SI USÓ EL PISO. Por ello: a.- el banco deberá devolver los pagos recibidos al NO COMPRADOR NO HIPOTECADO b.- el bando descontará por el uso de una vivienda que no era suya el justiprecio por su uso. 3.- Delito de estafa 3.1.- por del banco El art. 248,CP dice: “Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, [creer que sólo hipotecaba la casa]induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio [comprar la casa hipotecando sus bienes presentes y futuros]”. 3.2.- por la empresas de valoración Al hacer esas hipotecas las valoraciones se hacían por instituciones vinculadas al banco o que eran contratadas por él, aunque sus servicios los pagaran los clientes, rechazando valoraciones de otras instituciones autorizadas. Cuando un banco, por ser la primera inmatriculación, no quiso concederme el préstamo, tuve que pagar otra valoración porque el nuevo banco dijo sólo aceptaban las suyas. Una investigación sobre estas vinculaciones probablemente descubrirían una colusión de intereses que se ocultan al cliente, que es el palomo a desplumar. El riesgo en el negocio justifica el beneficio. Si el riesgo del beneficiario de un préstamo hipotecario es total, responde con lo pagado, la vivienda hipotecada, y todos los bienes presente y futuros, el riesgo del banco es nulo porque, además, controla el valor de la hipoteca, valora la casa con prenda de hipoteca como quiere, pero al ejecutarla la valora minusvalorada. El riesgo que corre se lo endosa al hipotecado pues el banco decide todas esas valoraciones . Si el dinero es escaso los préstamos tienen un alto interés, entonces el banco valora las casas en menos de lo que valen, p. ej., 80 %, y concede el préstamo por un porcentaje de ese valor, p. ej., el 80 %, con lo que sólo corre un riesgo del 64 % y, por mucho que se devalúe la vivienda nunca lo hará en más del 40 %. Eso es lo que se hacía tradicionalmente. Si sobra dinero el banco necesita prestarlo todo para hacer su negocio. El banco, de modo temerario, valoró las viviendas a “precios de mercado especulativo” con bajo interés. Indujo a los compradores a entrar en la espiral de la especulación. Sobrevaloró las viviendas, suyas eran las compañías de valoración, e indujo a gastar el exceso de préstamo en amueblar la vivienda o comprar otro coche. Todo el riesgo lo trasladaba al adquirente del préstamo que, de buena fe, ignoraba la realidad. En no pocos casos el banco falsificó los ingresos del cliente para burlar sus propios directamente o induciendo al cliente a la falsificación, como delito medial para estafar al falsificador, al que, aceptando como buenos unos datos que sabía falsos, le presta más dinero del que podría devolver. Es una operación similar a la hecha con el MIFID donde los directores de las sucursales atribuían a sus clientes conocimientos financieros de los que carecían para burlar sus controles que prohibían venderles subordinadas o preferentes haciéndoles creer que eran imposiciones a plazo.

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